Além da perda de vidas, que é o resultado mais lamentável, outras consequências daí virão, inclusive quanto aos contratos. Algumas delas referem-se às locações de imóveis.

Neste artigo trataremos de alguns efeitos das enchentes na locação de bens imóveis. Diante de um evento que configura força maior, surgem dúvidas sobre responsabilidades das partes envolvidas na locação. Vejamos algumas.

 Uma das principais obrigações do locador é garantir que o locatário possa usar o imóvel de acordo com o previsto em contrato. Já o principal dever do locatário é o pagamento do aluguel. Daí pergunta-se: o locador deve continuar recebendo o aluguel no caso de destruição total do imóvel causada por um desastre natural?

Com a destruição total do imóvel, o locador não tem como garantir o uso do imóvel ao locatário. Logo, parece razoável que o locador não tenha direito aos aluguéis de um bem que não pode mais ser usufruído. Da mesma forma, em relação à reconstrução do imóvel, seus custos também correrão por conta do locador, eis que proprietário do bem destruído.

Nos casos de imóveis afetados parcialmente, com possibilidade de uso pelo locatário, a solução deverá se dar caso a caso. Por exemplo, pode-se estipular um aluguel proporcional à área que puder ser usada pelo locatário, alguma carência, ou outra condição. Nesses casos, a responsabilidade pela reparação dos danos parece ser do locador, pelos mesmos motivos expostos acima, pois não houve qualquer participação do locatário para que o evento ocorresse ou algo que pudesse fazer para evitar, a não ser que ele tenha assumido essa responsabilidade em contrato.

Outra pergunta que surge é se o inquilino poderá rescindir o contrato sem pagar multa.

De forma objetiva, com base nas explicações acima, parece certo de que nos imóveis sem condição de uso, o locatário poderá finalizar o contrato sem pagar multas. Já nos casos em que o imóvel possua condições parciais de uso, a melhor orientação é a de que as partes negociem a melhor solução para o caso. Em caso de divergência, há possibilidade de ingressar com uma ação judicial a fim de rever o contrato.

O agronegócio tem apresentado substancial crescimento no Brasil nas últimas décadas, o que pode ser atribuído ao investimento em novas tecnologias e profissionalização, além de incentivos financeiros e tributários ao setor. Entretanto, um aspecto que ainda carece de modernização diz respeito à forma de estruturação dos produtores, a qual ainda se revela bastante conservadora.

Com efeito, percentual significativo dos produtores agrícolas ainda atua sob a forma de pessoa física, fator que embora possa ter algumas vantagens, como a menor burocratização, por exemplo, enseja algumas desvantagens, como a dificuldade na manutenção do negócio quando ocorre o perecimento do produtor.

           Estando o negócio vinculado à pessoa do seu fundador, ainda mais quando a estrutura está organizada na sua pessoa física ou mesmo no caso de existir uma empresa familiar, o falecimento do fundador representa evento de grande risco, podendo comprometer a perpetuidade do patrimônio e a subsistência do negócio.

           Estudo realizado pela Pricewaterhouse Coopers (“PwC”) em 2016 constatou que, em geral, apenas 12% das empresas familiares chegam à terceira geração e somente 3% passam de quatro gerações. Além disso, verificou-se que 43% das empresas familiares no mundo não tem plano de sucessão. Tal estudo revela que a ausência de organização sucessória ou de um planejamento mal elaborado – ou mal executado – é devastadora para o patrimônio familiar.[1]

          Diante de tais dados, o estudo acerca das formas eficazes de planejamento sucessório se mostra bastante relevante quando se trata de propriedades rurais.

         A principal finalidade do planejamento sucessório é a organização familiar com vistas à perpetuação do patrimônio, tendo em vista que ele evita a interrupção repentina da administração do negócio da família. Sendo feita com antecedência a “passagem do bastão”, se torna possível identificar as pessoas mais capacitadas técnica e psicologicamente para administrar os negócios e se tem o tempo necessário para a transferência gradual do poder para que, no momento necessário, o(s) sucessor(es) possa(m) assumir a administração dos negócios.

        Outra vantagem do planejamento sucessório a ser destacada diz respeito à redução dos conflitos e disputas entre os familiares que possam ocorrer em virtude de casamentos, divórcio, conflitos entre filhos, etc. A estruturação antecipada da sucessão do patrimônio e, especialmente, do negócio da família enseja o prévio esclarecimento sobre expectativas e relações que devem facilitar o cotidiano empresarial e também familiar.

         Cria-se, através do planejamento sucessório, uma oportunidade para que a morte tenha menor impacto no seio da família do produtor rural, propiciando que a nova gestão empresarial seja realizada ainda em vida do fundador, o que favorece o respeito à geração anterior e a apropriação, pelos sucessores, dos conhecimentos acerca da atividade/negócio rural, o que certamente é fator determinante para a manutenção do patrimônio/empresa.

          Existem diversas formas para se implementar o planejamento sucessório, sendo que a constituição de uma holding patrimonial é uma ferramenta bastante utilizada visando a organização e garantia da perpetuidade do patrimônio familiar, notando-se que a finalidade principal da holding é controlar o patrimônio familiar. “A holding patrimonial (pessoa jurídica) se torna a possuidora dos bens da pessoa física, visando facilitar a administração e proteção desses bens, bem como a sucessão hereditária.”[1]          Com efeito, no planejamento sucessório, na maioria das vezes, o patrimônio do fundador é transferido para a holding e, mediante antecipação da legítima, referido controlador poderá doar as quotas aos herdeiros, podendo ainda gravá-las com cláusula de usufruto. Nesse caso, havendo o seu falecimento, não será necessário inventariar todos os bens do fundador, mas apenas proceder à divisão da participação dele na holding.

            Para analisar se a criação da holding familiar é a forma mais indicada de planejamento sucessório no caso concreto, faz-se necessário mapear o patrimônio da pessoa a ser sucedida, o que normalmente se faz a partir da relação de seus bens e correspondentes valores constantes da Declaração do Imposto sobre a renda da pessoa física -DIRPF.

          Partindo-se da relação dos bens, será possível apurar sua natureza (imóveis, aplicações financeiras, ações/quotas de empresas, etc.), a fim de se estudar as possibilidades de destino para o patrimônio, considerando os custos a serem incorridos e, ainda, em especial, os impactos tributários para levar adiante o plano sucessório.

            Uma vez constituída a holding patrimonial, com a versão do patrimônio da pessoa física para o capital da sociedade, a sucessão poderá ser organizada através da doação das quotas/ações da empresa, notando-se que referida doação poderá ser levada a efeito com condição resolutiva ou reserva de usufruto e/ou com cláusula de incomunicabilidade.

           Merece destaque o fato de que a constituição de uma holding familiar não importa necessariamente em redução de despesas e pagamentos de tributos. Ao contrário, caso não seja feito o adequado estudo acerca de todos os aspectos envolvidos na reorganização patrimonial, é possível que a sucessão patrimonial por meio de uma holding venha a gerar maiores custos tributários. Por tal motivo, o produtor rural que estiver preocupado com a manutenção do negócio, no caso de seu falecimento, deverá contar com o assessoramento de especialistas que analisem todos os aspectos (jurídico, econômico, registral, psicológico, etc.), a fim de que possa ser eleita a melhor maneira de se planejar a sucessão, seja através da constituição de uma holding ou de outro(s) instituto(s) jurídico(s).

São várias as vantagens em se realizar um planejamento acerca da sucessão do patrimônio em virtude da morte do seu titular, dentre as quais podem ser citadas a perpetuação do patrimônio, prevenção de litígios, manutenção do negócio da família (no caso de a família ter uma empresa), redução de custos com despesas e custas de inventário, menor incidência de impostos, entre outros.

Na implementação do planejamento sucessório podem ser utilizadas diferentes ferramentas jurídicas, tais como doação, seguro de vida, previdência privada, holding familiar, etc. E a escolha da melhor forma de organização da sucessão, no caso concreto, dependerá das características de cada família e dos bens que compõem o conjunto patrimonial a ser transferido.

Não são raros os casos em que, ausente o planejamento da sucessão, os herdeiros acabam perdendo parte do patrimônio do falecido em razão dos altos custos com impostos e custas para realização do inventário.

Diante da reforma legislativa recentemente aprovada no nosso país, a carga tributária sobre a herança, como visto, aumentará e, por consequência, a adoção de ferramentas de planejamento sucessório que possibilitem a manutenção do patrimônio da família e o bem-estar dos herdeiros é importante providência a ser tomada o quanto antes.